各乡镇人民政府、街道办事处、国营农场，县政府各部门，县直各单位，各园（景）区管委会：

 为加强和规范物业管理活动，提升物业管理水平，改善城镇居民生活环境，根据2018年2月1日施行的《辽宁省物业管理条例》和《关于进一步加强和规范物业管理工作的通知》（朝政办发〔2012〕90号）有关规定，经县政府同意，现就加强和规范我县物业管理工作有关事宜通知如下：

 一、理顺物业管理体制，明确责任分工

 物业管理应当遵循业主自治管理、专业服务、社区治理、政府监管相结合的原则。

（一）住建部门是全县物业管理的行政主管部门，指导和监督全县物业管理工作，主要负责全县物业管理的行业规范及法规制度建设；组织开展物业管理项目达标创优活动；开展前期物业管理的招投标活动的指导、监督和管理工作；物业服务企业及业主委员会正式成立后的备案工作；本行政区域内的住宅维修资金的收缴及监督管理工作。

（二）价格主管部门制定物业服务收费政策，完善物业服务收费标准，负责物业服务收费行为的咨询和监督检查。

（三）公安部门负责物业保安组织的监督管理，完善备案制度，建立物业服务企业保安人员培训制度，实行持证上岗；指导物业服务企业做好安全防范物业管理区域内机动车辆停放管理工作。

（四）城市管理综合执法部门负责依法查处小区内乱搭乱建，侵占、损坏公共场地、公共部位、共用设施设备，违章拆改，损坏绿地，乱栽乱种，擅自装修，建筑渣土、装修垃圾未按规定排放等违法行为。

（五）规划、环保、市场监管、消防等有关行政主管部门按照各自职责，依法做好物业管理的相关工作。

（六）街道办事处（乡镇人民政府）协助物业主管部门做好辖区内的物业管理工作。主要负责组织成立首次业主大会会议筹备组，指导和协助业主大会的成立、业主委员会的选举，指导和监督业主大会、业主委员会开展日常工作；协调和指导老旧住宅小区物业管理工作；协调物业管理与社区管理服务之间关系，调解业主、业主委员会、物业使用人、物业服务企业、建设单位之间在物业管理活动中的纠纷；组织召开物业管理协调会议。

（七）社区委员会（村民委员会）负责对业主自治活动进行具体指导。应派代表参加业主大会筹备组，协助筹备组召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会；负责指导、协助业主委员会开展工作，配合街道办事处协调处理辖区内的业主自治管理活动中有关的矛盾和纠纷，对业主委员会的工作提出意见和建议。

二、规范业主大会的组建和运作

（一）一个物业管理区域符合成立业主大会条件的，由开发建设单位、居（村）民委员会或者10人以上业主联名向街道办事处或者乡镇人民政府提出成立申请，街道办事处或者乡镇人民政府应当在收到申请或者申请后60日内，组建首次业主大会会议筹备组，并书面通知建设单位或者委托的物业服务企业向其及时报送物业管理区域划分资料、房屋等建筑物面积清册、业主名册、建筑规划总平面图等筹备组首次业主大会会议必要的资料。首次业主大会筹备组应由业主代表、建设单位代表、街道办事处或者乡镇人民政府代表、居（村）民委员会代表组成，人数为7人以上至15人以下单数，其中业主代表由街道办事处或者乡镇人民政府征求业主意见后确定，所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府的代表担任。首次业主大会会议筹备经费由建设单位承担，老旧住宅区首次业主大会会议的筹备经费由县政府承担。

（二）业主大会在物业管理活动中应依据法律、法规和规章以及管理规约和业主大会议事规则，行使共同管理权利，承担共同管理职责。业主委员会是业主大会的执行机构，应当依法维护业主合法权益，执行业主大会决定的物业管理事项。

（三）业主大会和业主委员会工作经费从物业配套经营用房和有经营收入的配套设施经营收益中列支。业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂，建筑面积不低于15平方米。

（四）业主大会的建设水平，对物业管理和服务具有基础性和决定性作用。街道办事处和乡镇人民政府要在积极推动业主大会组建的同时，切实加强对业主大会和业主委员会规范运作的指导和监督。要有计划有步骤地加强对业务委员会成员和工作人员的培训，提高业主大会决策效能。

（五）积极建立业主委员会与社区委员会的良性互动机制。街道办事处或乡镇人民政府要深入研究探索社区居民委员会对业主大会和业主委员会的指导和监督机制，创新社区管理服务模式，有效发挥业主委员会在社区建设中的积极作用。

　三、强化措施，加大监管力度

（一）建立物业服务企业履约保证金制度。物业服务企业在申请物业服务合同备案时，需按朝政办发〔2006〕44号文件规定，向物业主管部门交纳项目履约保证金。履约保证金由政府监管，专户存储。

 物业服务合同期满不再续订以及依法解除或依据合同约定提前解除且按规定办理交接手续后，保证金予以退还；物业服务企业擅自退出管理，履约保证金不予退还，用于支付物业主管部门组织进行临时接管所发生的费用。

（二）开发建设单位在预售商品房前必须制定和落实前期物业管理方案，物业管理方案的主要内容应包括物业管理服务模式，管理方式和运作程序，管理指标和措施，人员的配备、培训与管理，前期物业管理服务内容，管理制度的制订，费用测算等。

 前期物业管理方案未得到物业行政主管部门批准的项目，不得发放商品房销（预）售许可证。

（三）强化前期物业管理招投标机制。建筑面积在3万平方米以上的新建住宅小区，住宅前期物业服务企业必须通过招投标的方式落实物业管理单位。建筑面积未超过3万平方米的，经物业主管部门批准，可以采取协议方式选聘。

（四）进一步规范物业管理市场准入和退出机制，建立物业服务企业信用考核体系，逐步实现信用考核与招投标机制的对接。培育和完善物业服务市场，保障业主与物业服务企业互相选择、平等协商的权利。

（五）新建住宅区的规划设计方案，应当兼顾物业管理需要，物业管理用房和公建配套服务设施以及封闭管理设施同步规划到位。开发建单位要严格按照规划要求实施建设。

 物业管理用房的配备为工程项目建筑面的千分之三，最低标准为80平方米。

（六）物业管理用房依法属于全体业主所有，物业管理单位拥有使用权。物业管理用房由业主委员会代表全体业主申请产权登记（只登记不发给所有权证）。

（七）建立《商品房现售许可证》联席审批制度。对物业管理配套设施不到位，物业管理用房不按规定标准建设和移交的开发项目，不颁发《商品房现售许可证》。

（八）进一步规范物业专项维修资金的归集、使用和管理。要按照“简化程序，方便使用”的原则，充分发挥维修资金的效用，为物业共用部位、共用设施设备的维修与更新提供资金保障。

四、加强物业规范管理，提升物业管理服务水平

（一）建设单位、物业服务企业和业主应通过签订物业服务合同约定物业管理内容、服务质量和服务费用、违约责任等事项，明确双方的权利、义务和解决纠纷的方法。

（二）物业服务企业要依据服务合同约定，切实履行职责，提高服务质量。对超出服务合同的事宜，应与业主委员会协商确定后实施，否则，涉及收费服务的，业主有权拒绝交费。

（三）物业服务企业利用小区公共空间经营楼外广告、场地（车位）出租的，必须定期向业主公示经营状况和公共收益收支情况，拒绝公示的物业服务企业由物业主管部门记入不良信用记录。

（四）加强对物业管理从业人员的培训。要有计划有步骤地开展物业经理、项目经理、管理人员岗位培训，实行持证上岗。努力造就一支服务意识强，业务水平高，懂政策、善管理的物业管理队伍。

 

                                      朝阳县人民政府办公室

                  2018年12月21日